Qué impuestos pagas al vender una casa en la Comunidad de Madrid

Vender una vivienda en la Comunidad de Madrid no implica únicamente encontrar comprador y formalizar la operación ante notario. Antes de calcular cuánto dinero obtendrás realmente por la venta, es importante tener en cuenta los impuestos y gastos que pueden derivarse de la transmisión del inmueble.

La cantidad final dependerá de diferentes factores, como el precio de compra y venta, el tiempo que hayas sido propietario, el municipio donde se encuentre la vivienda o si se trata de tu residencia habitual.

Por eso, en este artículo, desde Saroga, te mostramos qué impuestos tienes que pagar al vender una casa en la Comunidad de Madrid y en qué situaciones puedes beneficiarte de determinadas exenciones.

Principales impuestos al vender una vivienda en Madrid

Aunque existen otros costes asociados a la compraventa, los dos principales impuestos que puede tener que asumir el vendedor son el IRPF por la ganancia patrimonial y la plusvalía municipal.

IRPF por la ganancia patrimonial

La venta de una vivienda puede generar una ganancia patrimonial cuando el precio de transmisión supera el valor por el que fue adquirida, una cantidad que debe declararse en el IRPF.

Para determinarla, es necesario considerar otros elementos además de la diferencia entre lo que pagaste por la vivienda y el importe por el que la vendes. Se tienen en cuenta también algunos gastos e impuestos vinculados a ambas operaciones, así como las mejoras realizadas en el inmueble cuando estén debidamente justificadas. De esta forma, es posible determinar con mayor precisión cuál ha sido la ganancia obtenida.

La ganancia tributa en el IRPF según los tipos correspondientes a la base del ahorro. Por tanto, cuanto mayor sea el beneficio obtenido en la venta, mayor será la tributación aplicable a la parte correspondiente.

Plusvalía municipal

El segundo impuesto que debes tener en cuenta es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido habitualmente como plusvalía municipal.

A diferencia del IRPF, no se trata de un impuesto autonómico o estatal, sino municipal. Grava el incremento de valor experimentado por el terreno urbano sobre el que se encuentra la vivienda y su cálculo depende, entre otros factores, del valor catastral del suelo y del período durante el que has sido propietario.

Por ello, la cantidad que tendrás que pagar no será necesariamente la misma si vendes una vivienda en Madrid capital, Alcalá de Henares, Pozuelo de Alarcón u otro municipio de la Comunidad de Madrid, ya que cada ayuntamiento aplica su propia ordenanza fiscal.

¿Cuándo puedes quedar exento de estos impuestos?

No siempre tendrás que tributar por la totalidad de la ganancia obtenida. La normativa contempla determinadas situaciones en las que puede aplicarse una exención.

Una de las más conocidas es la venta de la vivienda habitual por personas mayores de 65 años, siempre que se cumplan los requisitos establecidos. En estos casos, la ganancia patrimonial puede quedar exenta de IRPF.

También existe la posibilidad de aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual. Si vendes tu vivienda habitual y destinas el importe obtenido a adquirir otra vivienda habitual o a determinadas actuaciones de rehabilitación, puedes quedar exento de tributar por la parte de la ganancia que corresponda al importe reinvertido, siempre que se cumplan las condiciones y plazos establecidos. La normativa permite realizar esta reinversión en los dos años previos o posteriores a la venta del inmueble.

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Qué otros costes implica la venta de una vivienda

Además de los impuestos, vender una vivienda puede implicar otros gastos que conviene contemplar desde el principio. Entre ellos se encuentran:

• Los gastos derivados de contratar una agencia inmobiliaria
• La cancelación registral de una hipoteca si existe
• Determinados gastos notariales
• La obtención del certificado de eficiencia energética

También es importante revisar la situación del IBI y de las cuotas de la comunidad de propietarios antes de cerrar la operación, para evitar que queden pagos pendientes.

Por eso, antes de fijar el precio de venta, resulta recomendable hacer una estimación global de todos los costes asociados a la operación y no valorar únicamente el importe que pagará el comprador.

Vender una vivienda implica tomar decisiones importantes y conocer de antemano los impuestos y gastos que pueden afectar al resultado de la operación.

¿Estás pensado en poner a la venta tu vivienda en la Comunidad de Madrid? En Saroga te acompañamos durante todo el proceso para que puedas gestionar la operación con una perspectiva completa. Contar con asesoramiento profesional puede facilitar la gestión de los trámites, conocer los costes que tendrás que asumir y tomar decisiones con mayor seguridad durante todo el proceso.