EXCLUSIVA INMOBILIARIA

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EXCLUSIVA INMOBILIARIA

 

Vender una casa es normalmente la operaci贸n econ贸mica m谩s importante en nuestra vida, y a la hora de afrontarla existen varias posibilidades:

  1. Vender de manera particular.
  2. Vender de manera particular, y con una o varias agencias inmobiliarias SIN EXCLUSIVA
  3. Vender a trav茅s de una sola agencia inmobiliaria EN EXCLUSIVIDAD

Hay m谩s combinaciones posibles, pero estas 3 son las opciones m谩s habituales.

En este post analizamos cada una de ellas y te contamos cual es la mejor elecci贸n para conseguir tu objetivo, que no puede ser otro que VENDER AL PRECIO M脕S ALTO Y EN EL MENOR TIEMPO POSIBLE.

 

SPOILER: Si lees esto, en 3 minutos descubrir谩s POR QU脡 LAS MEJORES INMOBILIARIAS SOLO TRABAJAN EN EXCLUSIVA

 

Y las mejores no son las m谩s 鈥済randes鈥, conocidas, o las que m谩s casas venden.

 

Las mejores inmobiliarias son las que venden casi todas las casas que gestionan.

 

OPCI脫N 1. VENDER TU CASA DE MANERA PARTICULAR.

 

Intentar vender una casa de manera particular para ahorrarte los honorarios de la agencia es muy habitual. Suele ser el primer intento de venta de una gran mayor铆a de los propietarios.

Y a priori es muy l贸gico, porque, si crees que vas a conseguir los mismos resultados que un profesional, 驴por qu茅 vas a pagar por ello?

No vamos a intentar convencerte de lo contrario.

Ya sabemos que es muy posible que lo intentes, y tambi茅n que hay unas alt铆simas probabilidades de que en 3 semanas, 1 mes, 2 meses,鈥 te canses y decidas vender con una agencia inmobiliaria.

Esto es as铆, solo basta con fijarse en los portales inmobiliarios: una casa se publica por el particular, pasa un tiempo, desaparece, y a los pocos d铆as vuelve a salir con una agencia.

El resultado es que ese tiempo se ha perdido, y la casa ya no tiene la ventaja de ser una NOVEDAD, y que ayuda mucho a conseguir vender en mejor precio.

Ojo, que tambi茅n puede ser que se venda.

La cuesti贸n es si se vende en las mejores condiciones posibles, y el ahorro de la comisi贸n de la agencia ha compensado vender en un precio m谩s bajo que el que hubiera conseguido un buen profesional.

 

OPCI脫N 2. VENDER TU CASA DE MANERA PARTICULAR Y CON UNA, O VARIAS AGENCIAS INMOBILARIAS. SIN EXCLUSIVA.

 

Otra posibilidad tambi茅n muy frecuente es 鈥渢irar por el camino de en medio鈥, es decir, poner la vivienda a la venta de manera particular, pero tambi茅n d谩rsela a una o varias agencias SIN EXCLUSIVA.

Y cuantas m谩s agencias mejor.

Parece l贸gico: cuantas m谩s agencias ofrezcan la vivienda, se llegar谩 a m谩s clientes, habr谩 m谩s visitas, y por tanto m谩s posibilidades de venta.

Y encima puedes vender por tu cuenta y ahorrarte la comisi贸n porque no te has comprometido con nadie.

 

SUENA PERFECTO.

 

Pero, 驴has analizado lo que ocurre cuando no existe ning煤n compromiso con ninguna de esas inmobiliarias?

 

Si te haces estas preguntas quiz谩 puedes sacar conclusiones:

 

1. Si t煤 no te comprometes con una inmobiliaria, 驴crees que esa inmobiliaria se va a comprometer contigo?

2. Si cada una de esas inmobiliarias sabe que hay otras agencias ofreciendo tu casa, 驴qu茅 prioridad le van a dar frente al resto de su cartera? Sobre todo si tambi茅n tienen inmuebles en exclusiva.

3. 驴Has comparado la calidad de los reportajes fotogr谩ficos de las agencias que no piden exclusiva, con las que si lo hacen?.

4. 驴Has pensado por qu茅 las agencias que no piden exclusiva tampoco te discuten el precio que quieres pedir por la casa? 驴Son asesores, o solo comerciales?

5. Si te llega una oferta a la baja, y la inmobiliaria que la presenta sabe que en cualquier momento una de las otras agencias puede superarla, 驴crees que pelear谩 por mejorar la oferta, o que te intentar谩 convencer de que es lo mejor que vas a recibir?

6. Las agencias que no piden exclusiva suelen gestionar todos los inmuebles que pueden porque saben que solo podr谩n vender un peque帽o porcentaje de los mismos. 驴De verdad quieres jugar en esa loter铆a?

7. Teniendo varios interlocutores, 驴te llegar谩 la informaci贸n de las opiniones de los visitantes de la casa?. 驴Crees que sabr谩s si vas por buen camino?

8. Si un potencial comprador ve la misma vivienda 6 veces seguidas al buscar en un portal inmobiliario, 驴crees que percibe que esa casa es especial y que probablemente durar谩 poco tiempo en el mercado, o que quiz谩 hay cierta urgencia en vender?

 

Y por 煤ltimo. 驴Has pensado m谩s o menos cuantos potenciales compradores hay para tu casa?

 

Te propongo una hip贸tesis:

 

Supongamos que para tu casa hay 25 potenciales compradores reales.

25 personas que buscan una casa como la tuya, y que van a dar m谩s o menos los mismos pasos:

Primero buscar谩n por internet. Se meter谩n en los portales inmobiliarios que conozcan, har谩n filtrados, y las casas que m谩s les llamen la atenci贸n ser谩n las primeras que ir谩n a visitar.

Si no han encontrado lo que buscan, despu茅s buscar谩n, tambi茅n por internet, inmobiliarias en la zona. Mirar谩n como mucho en las 3 o 4 primeras que aparezcan a ver si hay alguna casa que no se haya publicado en los portales, y puede que contacten con estas inmobiliarias para contarles lo que buscan, y que les avisen cuando salga algo similar.

Y por 煤ltimo, algunos potenciales compradores, cada vez menos, acudir谩n en persona a las oficinas de la zona que tengan m谩s cerca.

Con suerte, entre todas las inmobiliarias que has elegido SIN EXCLUSIVA abarcar谩n casi todo ese 鈥渆spacio publicitario鈥.

Unas estar谩n en el portal inmobiliario X, otras en el portal inmobiliario Y, otras ser谩n de las primeras en aparecer en GOOGLE, y puede que alguna tenga su oficina cerca de alguno de esos 25 potenciales compradores.

Si todo esto se cumple, con tu elecci贸n de inmobiliarias, esos 25 potenciales compradores antes o despu茅s descubrir谩n tu casa.

Otra cosa es cu谩ntos de esos 25 vayan a visitarla. Y los que no la visitan, seguro que no la compran.

 

驴Y por qu茅 no van a ir a visitarla?

 

Pues porque es muy probable que esas agencias que no te piden exclusividad, tampoco hayan invertido en hacer fotos profesionales, y con la competencia que hay, si una vivienda no destaca, pasa a la cola en la lista de los compradores.

Pero, 驴qu茅 hubiera pasado si hubieras contratado una agencia en exclusiva, y esta agencia te ofreciera todos los servicios que mereces por comprometerte en exclusiva?

La respuesta es que llegar铆as a los mismos 25 potenciales compradores, Y en este caso todos ellos聽S脥 VISITAR脥AN LA CASA.

 

驴Por qu茅?

 

Porque esa agencia, si la has elegido bien, deber铆a comprometerse a publicar en los principales portales, a tener una web bien posicionada en GOOGLE, deber铆a tener presencia f铆sica en la zona donde se encuentre tu casa, y realizar铆a el mejor reportaje fotogr谩fico posible para que tu casa destaque.

 

La VENTAJA de la exclusiva estar谩 en la calidad de esa publicidad, y en contar con un asesor que cuando llegue la oferta adecuada negocie en tu nombre.

 

Si esas agencias que no piden exclusividad inmobiliaria no invierten en fotos de calidad, y no lo suelen hacer, tu casa la encontrar谩n, pero para varios de esos 25 potenciales compradores pasar谩 desapercibida, y por supuesto ni se plantear谩n hacer visita.

Pero en esta hip贸tesis, supongamos que en uno de esos 25 potenciales compradores, hace una oferta a la baja.

Si t煤 fueras el comercial de esa inmobiliaria, y supieras que hay otras inmobiliarias ofreciendo la casa, 驴qu茅 har铆as si la oferta no es la m谩s alta que se puede conseguir?.

驴Le dir铆as al propietario que la rechace, que ya llegar谩 una mejor?,…

驴o intentar铆as hacerle ver que puede que nunca nadie ofrezca tanto antes de quedarte sin venta?.

 

Esto es lo que puedes esperar si no te comprometes con un profesional.

 

OPCI脫N 3. VENDER TU CASA A TRAV脡S DE UNA SOLA AGENCIA INMOBILIARIA. CON EXCLUSIVA.

 

Y por 煤ltimo queda la opci贸n de confiar en una agencia para que se ocupe de todo en exclusividad.

Es un compromiso, s铆. Pero debe serlo para las dos partes.

 

SI TU AGENCIA INMOBILIARIA TE PIDE EXCLUSIVIDAD, TAMBI脡N DEBE D脕RTELA.

 

Por eso si firmas con una agencia en exclusiva debes esperar ser un CLIENTE VIP y que te ofrezca todos estos servicios:

1. VALORACI脫N PROFESIONAL DEL INMUEBLE

Tu asesor deber谩 hacer un estudio exhaustivo del mercado, y de las viviendas que van a hacerte una competencia m谩s directa para establecer el precio m谩s adecuado.

A diferencia de un comercial de una agencia de las que trabajan sin exclusiva, un buen asesor, deber谩 decirte la verdad sobre el valor de tu casa. Te guste o no te guste.

Si no vas a confiar en su criterio, quiz谩 es mejor elegir otra inmobiliaria.

Pero cuidado con los que te prometen un precio de venta, y a las 3 semanas ya te est谩n diciendo que si no bajas nunca vas a vender, que pasa mucho.

2. ASESORARTE EN LA ADECUACI脫N DE LA VIVIENDA

Un buen profesional sabe que la primera impresi贸n es la que cuenta, y debe asesorarte en la adecuaci贸n de la vivienda tanto para las fotograf铆as o videos, como para las visitas presenciales.

3. REPORTAJE FOTOGR脕FICO PROFESIONAL

No nos cabe en la cabeza que un profesional inmobiliario no haga las mejores fotograf铆as posibles, pero en muchos casos pasa.

Mejor para nosotros y para nuestros clientes que tienen ventaja.

4. CONFECCI脫N DE PLANO

Si no lo tienes, tu agencia debe dibujar un plano orientativo, que ayuda, y MUCH脥SIMO, a vender.

Hay mucha gente a la que un plano no le aporta nada, pero tambi茅n hay mucha que si no hubiera tenido plano de su casa, no hubiera visto las posibilidades que ten铆a, y nunca lo hubiera comprado.

5. Dise帽ar y ejecutar una CAMPA脩A DE PUBLICIDAD GLOBAL:

1) Publicar tu vivienda en su propia p谩gina web, que deber铆a estar BIEN POSICIONADA en la zona.
2) Publicar en los mejores portales inmobiliarios
3) Realizar publicidad en Google
4) Redes Sociales
5) Mailing a cartera de compradores

6. ATENCI脫N INTEGRAL A LOS INTERESADOS:

Atender a todos los interesados telef贸nicamente, contestando correos, agendando y asistiendo a todas las visitas.

7. SEGUIMIENTO

Hacer seguimiento de todos los visitantes para conocer la intenci贸n real de compra.

8. INFORMACI脫N

Informarte peri贸dicamente de todo lo que se va realizando, y de los resultados obtenidos.

9. NEGOCIACI脫N

Negociar en tu nombre las ofertas

Esto es vital.

 

NEGOCIAR EL PRECIO DE VENTA ES EL MEJOR SERVICIO QUE TE PUEDE OFRECER UNA AGENCIA INMOBILIARIA.

 

Es casi imposible que un propietario tenga las armas para negociar que tiene UN BUEN PROFESIONAL INMOBILIARIO.

La posici贸n de intermediario en la operaci贸n permite obtener una informaci贸n del comprador que nunca dar铆a directamente al vendedor.

Con esta informaci贸n a tu servicio, tu asesor ser谩 capaz de conseguir la oferta m谩s alta posible de cada potencial comprador, y compensar con creces sus honorarios.

10. ASESORAMIENTO EN TR脕MITES PRE-FIRMA:

1) Se帽al
2) Contrato de Arras
3) Certificado de Eficiencia Energ茅tica
4) Revisi贸n del contrato de Arras

11. ACOMPA脩AMIENTO A LA FIRMA EN NOTAR脥A.

12. ASESORAMIENTO EN LOS TR脕MITES POST-FIRMA

1) Plusval铆a Municipal
2) Pago IBI a帽o en curso
3) Cambio de suministros

Todo esto es lo que debe ofrecerte una agencia con la que trabajes en EXCLUSIVA.

Si te ofrece menos, busca otra.

 

Y si te ofrece todos estos servicios, y los ejecuta correctamente, ten por seguro que tu casa se vender谩 en las mejores condiciones, y tu elecci贸n habr谩 sido la mejor.

Para terminar te sugiero que busques las inmobiliarias con mejores opiniones de sus clientes y descubrir谩s como casi todas trabajan EN EXCLUSIVA, y que tienen una ratio de inmuebles por asesor m谩s bajo que la media.

En SAROGA trabajamos as铆 y por eso nos va tan bien a nosotros y a nuestros clientes.

 

Si est谩s pensando en vender una casa en Majadahonda, Las Rozas, Pozuelo de Alarc贸n, Boadilla del Monte, o alrededores, y quieres que te hagamos una visita, no dudes en contactar con nosotros
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